Superbonus impopolare per le case popolari

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Su 88 aziende pubbliche che gestiscono le case popolari, gli Iacp, nei primi sei mesi dell’anno sono risultate solo 180 procedure per realizzare interventi agevolati con il superbonus 110%.

Poche, rispetto ai 24 mila superbonus conteggiati dall’Enea al giugno scorso, dei quali oltre l’11% sono condomini, ma con una quota di quasi il 43% se si considera il valore degli interventi. Non solo. Sono addirittura pochissimi, gli interventi con superbonus per gli Iacp, se si considera che il patrimonio edilizio pubblico è immenso e ne avrebbe proprio bisogno. 

Cosa sono gli Iacp

Lo Iacp è un ente che ha lo scopo di promuovere, realizzare e gestire edilizia pubblica finalizzata all’assegnazione di abitazioni per i meno abbienti, in locazione a canoni calmierati.

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La storia di questi soggetti pubblici ha oltre un secolo. Questo tipo di ente, infatti, è stato creato con la legge, numero 251 del 31 maggio 1903, che ha introdotto la figura dell’Istituto Case Popolari, emanata su impulso del deputato Luigi Luzzatti sulla base dell’esperienza sperimentata a Trieste, dove era nata la formula dell’Istituto Comunale per gli alloggi minimi.

Il tipo di istituto creato nel secolo scorso non aveva un unico ordinamento nazionale, ma si articolava di fatto in più compagini che si formavano localmente a livello comunale o provinciale. La norma, infatti, prevedeva la possibilità di costituire enti di pari caratteristiche, in rango di ente economico.

I primi enti iniziarono a operare sull’area urbana di Roma, il cui allora sindaco, Prospero Colonna, aveva ispirato la legge sul piano dei valori etici.

Quante sono le case popolari

Tenendo conto solo degli enti che aderiscono a Federcasa (74), nel complesso le case popolari impiegano circa 7 mila addetti, con un patrimonio gestito di 836 mila alloggi, 759 mila dei quali con contratti di locazione regolati secondo quanto stabilito per l’Edilizia residenziale pubblica, mentre altri 25 mila sono a canone calmierato, 52 mila a riscatto, a cui si sommano 270 mila altre unità immobiliari. Il tutto per 2,2 milioni di locatari.

Insomma, sarebbe una super azienda immobiliare, se non fosse che in nome dell’autonomia (parola che in Italia è venerata più di San Gennaro) ogni provincia e ogni Iacp va per conto suo.

Per esempio, nel 1996 la Lombardia ha trasformato con una legge regionale gli Iacp del territorio in Aziende lombarde per l’edilizia residenziale (Aler), qualificati come enti pubblici di natura economica, con il compito di gestire il patrimonio edilizio secondo un criterio misto, non esclusivamente di tipo pubblico-assistenziale. Non risulta che l’obiettivo sia stato raggiunto, ma questa è un’altra storia. 

Sta di fatto che l’immenso patrimonio di case popolari dorme un sonno tranquillo, nonostante nella grande maggioranza dei casi non abbia a che fare con riottosi proprietari millesimari, dato che gli edifici Iacp sono di proprietà pubblica, che può deciderne l’efficientamento a sua discrezione. O, meglio, dovrebbe farlo, visto i risultati.

C’è, inoltre, un altro aspetto che solleva indignazione: c’è bisogno di alloggi, visto che sul mercato libero il prezzo delle locazioni è spesso al di fuori della portata di una parte della popolazione.

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La sola componente legata agli affitti, in generale, incide per oltre il 64,5% sulla spesa per l’abitazione delle famiglie (412 euro la spesa media sostenuta per la corresponsione del canone di locazione). Eppure il numero delle case popolari sfitte è enorme, e supera le 55 mila stimate da Federcasa.

Riqualificare le case popolari sfitte o inagibili con il superbonus

Il problema è che migliaia di queste abitazioni non possono essere assegnate perché hanno bisogno di essere riqualificate anche sul versante energetico, oltre che messe in sicurezza.

Gli enti proprietari non hanno i fondi, ma il superbonus con la cessione totale del credito d’imposta sembrerebbe un’occasione unica.  Che rischia di essere persa, nonostante il governo abbia deciso la proroga a fine 2023 proprio per gli Iacp.

Ma riqualificare le case popolari sfitte o inagibili con il superbonus aumenterebbe anche l’offerta, può accorciare i tempi di assegnazione alle famiglie più deboli che ne hanno diritto rispetto alla costruzione di nuove case. Infine, i seppur modesti affitti ricavati dalle abitazioni finalmente agibili possono aumentare i ricavi degli enti stessi. 

D’accordo, bisogna prendere atto delle differenze: nella realtà muoversi è difficile per enti che si trovano su territori diversi, spesso con un’economia di sussistenza. Ma è vero fino a un certo punto. Gli Iacp non sono del tutto lasciati a se stessi.

Lo testimonia l’iniziativa della Cassa depositi e prestiti, che ha lanciato l’offerta Bonus Edilizi proprio per sostenere la riqualificazione edilizia e l’efficienza energetica del territorio.

In particolare, l’offerta di questi Bonus Edilizi si articola in tre nuovi prodotti: cessione del credito di imposta, soluzione dedicata a imprese ed enti pubblici.

La opportunità permette, beneficiando della capienza fiscale di Cdp, di cedere i crediti di imposta maturati sugli interventi di ristrutturazione edilizia e di efficientamento energetico e recuperarli in tempi più rapidi rispetto ai termini previsti dalla normativa in materia. 

C’è, poi, l’anticipo di liquidità: è un programma di finanziamenti diretti dedicati alle imprese per rispondere alle esigenze finanziarie funzionali all’avvio degli interventi di ristrutturazione edilizia e di efficientamento previsti dai superbonus. Questa linea di credito è dimensionata in funzione dei contratti acquisiti e del merito creditizio dell’impresa ed è rimborsabile anche con la cessione dei crediti di imposta,

Infine, c’è anche il prestito edilizio garantito dall’ente territoriale di riferimento, che assicura la copertura finanziaria degli investimenti del superbonus, nonché di quelli strumentali, connessi e/o accessori.

La soluzione prevede la possibilità per i soggetti finanziati di cedere a Cdp il credito d’imposta maturato sui suddetti investimenti, ai fini dell’estinzione anticipata, parziale o totale, senza oneri, dello stesso.

Cdp inoltre, secondo modalità già avviate con altre pubbliche amministrazioni, può fornire agli enti che si occupano di edilizia residenziale pubblica i servizi di consulenza tecnica e finanziaria nell’ambito del processo di programmazione e realizzazione degli investimenti. Insomma, che cosa si può volere di più?

Inoltre, ha promesso Cassa depositi e prestiti, i nuovi prodotti «saranno caratterizzati da una customer experience semplificata e integralmente digitale per assicurare alle imprese processi operativi snelli e tempi di risposta rapidi». Per ora non sembra che gli amministratori dell’ottantina di Iacp abbiano preso nota.

Case a Milano

Come accennato, un altro aspetto del problema è sociale: rispetto al reddito delle famiglie più disagiate, l’offerta di abitazioni con regime agevolato è drammaticamente bassa.

Federcasa calcola come, in caso di un abbattimento del canone medio da locazione a 200 euro (cifra che è comunque ridicola rispetto a quelle a canone libero delle grandi città), il disagio abitativo al di fuori del sistema Erp (edilizia residenziale pubblica) passerebbe dall’attuale milione di famiglie a circa 363 mila nuclei.

Cioè, anche con 200 euro al mese di affitto moltissimi sarebbero in difficoltà per poterlo pagare. E se si praticasse un’ulteriore riduzione del canone, fino a portarlo al ridicolo tetto di 110 euro, resterebbero in situazione di disagio 288 mila famiglie, anche se uscirebbero dalla indigenza altri 712 mila nuclei familiari.

Tuttavia in Italia gli investimenti in edilizia pubblica sono limitati. Secondo l’opinione espressa dall’ex presidente dell’associazione, Luca Talluri, «occorre un piano di edilizia residenziale pubblica che porti ad avere almeno 200 mila alloggi in più rispetto agli attuali circa 800 mila in 15-20 anni, attraverso la demolizione e ricostruzione di alloggi esistenti che hanno raggiunto il fine vita edilizio con aumento del numero (demolisco 60 e ricostruisco 100) e/o mediante la rigenerazione urbana di aree pubbliche dismesse.

I fondi potrebbero arrivare da forme tradizionali, come i finanziamenti a fondo perduto (statali, regionali o comunali), oppure tasse di scopo, o quote di spesa del bilancio e fondi europei come il Piano Junker-Prodi e il Recovery Found, con strumenti finanziari che facciano da garanzia per la bancabilità delle aziende casa.

Inoltre, occorre intervenire sulla riqualificazione del patrimonio esistente, dove con un piano di investimenti di circa 300 milioni all’anno si potrebbero mettere a disposizione circa 12 mila alloggi, ogni anno, per nuove assegnazioni». Tutto giusto. Intanto, però, si potrebbe utilizzare il superbonus.

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