Edilizia e demografia: la grande mutazione modifica il mercato della casa

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Uno spettro si aggira per l’Italia: la scomparsa degli italiani. Più morti e meno nascite significano anche un’economia da rifondare o, perlomeno, da rivedere. E, dunque, anche l’offerta delle aziende, comprese quelle dell’edilizia o dell’immobiliare.

L’unico trend in crescita, da un punto di vista demografico, è quello dell’immigrazione, che piaccia o meno. Questo significa anche che l’offerta immobiliare dovrà sintonizzarsi su quello che è il reale mercato della casa, diverso da quello del secolo scorso.

In fondo, al di là delle polemiche che piacciono tanto alla politica, in effetti gli italiani sono già il risultato di un mix composto da etruschi, greci, albanesi, occitani, normanni, arabi, celti, germani, eccetera.

Questo amalgama di popolazioni ed etnie che si sono sovrapposte nel tempo è stato unito amministrativamente dall’impero romano e dall’utilizzo della lingua latina, fino a formare la popolazione attuale.

Anche se, non a caso, l’Italia ha conservato quella diversità di usi, dialetti e gastronomia che arricchiscono la nostra cultura. Ma il fatto di discendere da un caleidoscopio di etnie non toglie che il declino demografico sia una prospettiva poco allegra

Che gli italiani siano in via di estinzione è previsione drastica? No, è il trend che, matematica alla mano, condiziona già economia e società, anche se non è detto che sia irreversibile.

Calo demografico: i dati Istat 2021

I dati Istat indicano, in ogni caso, che la popolazione continua a diminuire: a gennaio 2021 i residenti ammontavano a 59 milioni 258 mila, cioè 384 mila in meno su base annua. D’accordo, il covid ha dato una mano alle partenze, ma il trend resta. Sempre l’Istat ha rilevato che siamo arrivati al minimo di nascite: ogni mille abitanti si registrano sette neonati e 13 defunti.

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Il saldo positivo, se si tiene conto del semplice dato numerico, è quello degli immigrati dall’estero, fenomeno noto e generalmente non troppo apprezzato. Tra chi arriva su un barcone o in aereo e chi se ne va, il saldo è di +79 mila, cioè 1,3 immigrati ogni mille abitanti.

Per la cronaca, probabilmente causa covid nel 2020 ci sono stati la metà degli arrivi rispetto al 2019. Altro dato statistico di cui tenere conto: l’età media è in ulteriore rialzo, a 46 anni e conferma il trend di invecchiamento della popolazione.

Crisi demografica e modelli abitativi

I numeri o, meglio, la statistica indicano dunque che sul lungo periodo gli italiani sono una specie a rischio di estinzione. Il trend, per la verità, non è nuovo: va avanti da anni, ma si è ulteriormente rafforzato.

Bisogna aggiungere anche che l’Italia non è l’unica a soffrire di questa malattia, molto comune nei Paesi cosiddetti avanzati, cioè più ricchi, anche se da noi i sintomi sono più acuti.

Il trend si può anche riassumere in due parole: crisi demografica. L’Italia invecchia. E questo significa che chi costruisce deve tenere conto di due fattori: meno giovani acquisteranno abitazioni per creare un nucleo famigliare, più anziani avranno necessità di appartamenti più piccoli, ma su misura per le esigenze di chi ha diversi «anta» alle spalle. Ci sono, inoltre, i nuclei famigliari stranieri, che rappresentano una esigenza abitativa generalmente low cost e che dovrebbe essere al centro di politiche di social housing.

Resta, poi, il problema fondamentale: il calo demografico è una libera scelta di nuove modalità di vita o la conseguenza della insufficienza del welfare? La tendenza degli italiani a mettere al mondo meno figli si è sviluppata prima al Centronord, ma ora è comune anche nel Mezzogiorno.

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Anzi, l’area d’Italia che una volta era la patria della famiglia numerosa, che al pranzo della domenica deve unire due tavoli per farci stare tutti, registra negli ultimi anni una riduzione della fecondità maggiore rispetto alla media nazionale.

A questo si aggiunge, come ben sanno le imprese di costruzione del Centrosud, che l’emigrazione di giovani verso il Nord o all’estero non è mai terminata, anche se non assume più le dimensioni da esodo come negli anni Cinquanta e Sessanta. I giovani cercano opportunità nei grandi centri, da Roma in su. Anche se l’immigrazione di giovani a Milano, Torino o Bologna non basta per invertire il trend in Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna.

Declino demografico: fenomeno irreversibile?

Ma il declino demografico è davvero un fenomeno irreversibile? Non è detto. In alcune aree, in prevalenza nel Nord, il tasso di natalità è maggiore dove la presenza di servizi di assistenza tra lavoro e famiglia rende possibilela scelta di avere figli anche lavorando.

Sintetizzando: ci fossero più asili e doposcuola ci sarebbero anche più nascite. Naturalmente, è meglio evitare di fermarsi agli slogan da campagna elettorale: più asili significa anche più tasse per i residenti nel comune, perché i servizi sociali costano. E quale candidato sindaco può presentarsi agli elettori promettendo più imposte?

Secondo le analisi sociologiche, per esempio, nel Sud la natalità è ancora associata ai ruoli di genere: se la donna non lavora sta a casa e alleva figli, anche perché i servizi di supporto, come appunto gli asili, risultano spesso più rarefatti.

Risultato: a Reggio Calabria e a Reggio Emilia si trova più o meno la stessa percentuale di bambini sotto i dieci anni. Solo che nella Reggio emiliana c’è un tasso di occupazione femminile oltre il doppio rispetto alla quasi omonima città calabrese.

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BAMBINI CHE HANNO USUFRUITO DEI SERVIZI COMUNALI PER L’INFANZIA

Altro dato che testimonia la correlazione tra servizi per le famiglie e natalità è testimoniata a Milano e Bologna, due città in controtendenza in fatto di nascite e dove è maggiore il supporto dei servizi messi a disposizione dai comuni.

Rapporto tra reddito e disponibilità abitativa

C’è, poi, un altro aspetto da non sottovalutare: il rapporto tra reddito e disponibilità abitativa. Difficile formare una famiglia e fare figli se il reddito di un giovane non consente neppure l’affitto o l’acquisto di un’abitazione indipendente.

E se, in teoria, per comprare casa in Italia servono in media 6,6 annualità di stipendio, per comprare un immobile a Milano ce ne vogliono oltre 11 e a Roma 9,3.

Ma, attenzione, si tratta di una media dell’Ufficio Studi di Tecnocasa: il calcolo si è basato sullo stipendio medio di un impiegato e non certo sui compensi da apprendista o, in ogni caso, da giovane al primo impiego.

Se si calcolasse il rapporto tra prezzo di un immobile in una città medio grande, seppure in zona periferica, e lo stipendio di un giovane a inizio carriera, ammesso che abbia un contratto non a termine o un rapporto di lavoro instabile, l’incidenza tra annualità di stipendio necessarie per acquistare un bilocale salirebbe in modo ancora più sostanzioso.

La soluzione è una sola: costruire di più e con politiche di supporto per i giovani che vogliono acquistare casa.

Un passo in questa direzione è stato appena compiuto dal governo con il bonus per chi ha meno di 36 anni contenuto nel decreto Sostegni bis approvato a fine maggio. L’incentivo prevede l’esenzione fino al 30 giugno 2022 dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, un credito d’imposta per gli acquisti assoggettati a Iva e la cancellazione dell’imposta sostitutiva per i mutui. E per i giovani con Isee inferiore a 40 mila euro c’è anche la garanzia dello Stato all’80%. Ma si tratta di un intervento legato all’emergenza covid ed è tutto da vedere se sarà prorogato nel futuro.

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