Con ordinanza 10449 del 22 aprile 2025, la Corte di Cassazione ha affermato che nel contesto di una compravendita immobiliare, se il venditore non rilascia il certificato di agibilità, ma questo è richiedibile perché non vi sono anomalie sostanziali, allora egli è tenuto a risarcire solo il danno conseguente ai costi sostenuti dal compratore per ottenere il certificato, non anche una diminuzione nel valore dell’immobile.
La Corte ha pronunciato tale principio all’esito di un giudizio promosso dal compratore avverso la società venditrice, nel quale lamentava un inadempimento contrattuale consistente nella carenza del certificato di agibilità dell’immobile, concluso con un risarcimento pari alla differenza di valore dell’immobile che, sprovvisto del certificato di agibilità, non aveva potuto essere venduto per circa un anno.
La condanna veniva confermata dalla Corte d’appello, per la quale era fatto pacifico che il certificato di agibilità fosse carente e che tale mancanza avesse per un periodo impedito al compratore di vendere a sua volta l’immobile.
La società venditrice proponeva quindi il ricorso in Cassazione, affermando che l’assenza del certificato, anche ammesso che avesse cagionato un danno al compratore, non poteva aver alterato o diminuito il valore dell’immobile: l’unico danno a lei ascrivibile sarebbe stato il costo necessario per dotare l’abitazione dell’agibilità.
Il ricorso è stato accolto dalla Cassazione, la quale ha evidenziato come il danno derivante dall’impossibilità di ottenere la certificazione di agibilità a causa di vizi dell’immobile, circostanza che avrebbe menomato il valore dello stesso, non possa essere accomunato alla mera assenza formale di un certificato facilmente ottenibile, dato il buono stato del bene alienato.
Pertanto, in tema di vendita immobiliare, qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile a una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta a ottenere il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o insanabili), ossia alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico, l’inadempimento imputabile al venditore, ai sensi dell’articolo 1477 comma 3 del Codice civile, consistente nell’omissione dell’obbligo di rilasciare il relativo documento, non incide sulla commerciabilità della res (in senso proprio), bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri.
di Ludovico Lucchi
