Ha 1 milione 738 mila edifici per un totale di 4,5 milioni di abitazioni, un tasso di crescita di oltre 12 mila edifici all’anno, una percentuale di appartamenti inutilizzati all’1,62% pari a oltre 72 mila alloggi, e un tasso di proprietà al 38,2%.
L’edilizia residenziale svizzera in questi anni sta dimostrando di mantenere una centralità nel mercato degli investimenti, grazie proprio alla presenza grandi investitori, attratti dal basso costo del denaro, da una domanda sempre attiva con prezzi in crescita da circa 15 anni nelle città e nelle aree più densamente abitate, con tassi medi annui del 2%, e con un mercato degli affitti vivace e con prezzi in aumenti dell’1% annuo. La Confederazione Elvetica è uno dei mercati edilizi più solidi tra i Paesi europei e il 2018 si è confermato un anno eccellente per il mercato immobiliare, dopo un buon 2017. Segno che le prospettive
di investimento, rappresentate dalla costruzione o riqualificazione di immobili da mettere a reddito rappresentano orizzonti positivi di crescita anche nel medio e lungo periodo, secondo i principali osservatori del mercato. Queste condizioni sono favorite anche da tassi di interesse dei mutui piuttosto bassi e, secondo gli analisti, questo trend positivo dovrebbe durare ancora per tutto il 2019.
Investire nel ticino
In Svizzera negli ultimi anni i rendimenti degli investimenti immobiliari sono stati positivi e i dati raccontano di una evoluzione del valore degli edifici pari a +3,0%, dopo +2,5% nel 2016, con andamenti diversi nei vari cantoni, con un valore leggermente più contenuto per il Canton Ticino, pari a +1,7%.
La crescita dei rendimenti si deve alla tipicità del mercato svizzero, molto orientato agli investimenti diretti a fini locativi, con redditi medi superiori al 6%. Che nel Canton Ticino si attestano al 5%, favoriti appunto dai bassi tassi di interesse e da rendimenti netti del cash
flow pari al 3,3% sia a livello generale che nello specifico dell’area ticinese (dati Iazi). È tuttavia in crescita la percentuale di alloggi sfitti, pari a oltre 72 mila, con una crescita di oltre 8 mila nel 2018 rispetto al 2017, dovuta al calo dell’immigrazione (da sempre uno
dei motori dell’edilizia svizzera).
Pertanto si può ipotizzare che in futuro possa esserci un leggero calo degli affitti, dato che per contrastare questo fenomeno nel caso di nuovi contratti locativi sono spesso stati previsti incentivi quali mesi gratuiti o buoni per mobili o elettrodomestici. L’attenzione al mercato residenziale si deve poi anche al miglior rendimento degli investimenti in questo
settore, rispetto al settore commerciale.
La parola dei cittadini
Questa attività edilizia senza sosta e il rischio di una espansione e consumo di suolo eccessivo è stata al centro di recenti provvedimenti legislativi basati, come spesso accade in Svizzera, su proposte referendarie. Per contrastare la dispersione degli insediamenti un
referendum del 2013 aveva approvato una modifica della legge sulla pianificazione del territorio per la quale, secondo le nuove disposizioni, l’estensione delle zone edificabili deve soddisfare unicamente il fabbisogno prevedibile per 15 anni e le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
I Cantoni stanno ora provvedendo all’attuazione di queste prescrizioni e, di riflesso, a una migliore protezione della natura e del paesaggio. Oltre a queste norme la Svizzera, sempre con referendum, ha approvato il graduale abbandono dell’energia nucleare e una politica di promozione delle rinnovabili, oltre la riduzione dello sviluppo delle seconde case.
Eppure qualche contraddizione c’è in un mercato edilizio che continua a consumare suolo, dato che nonostante queste decisioni il recentissimo referendum per «Fermare la dispersione degli insediamenti – per uno sviluppo insediativo sostenibile (Iniziativa
contro la dispersione degli insediamenti)» ha visto vincere con due terzi dei voti le persone contrarie al quesito.
Dunque minori quantità, più rinnovabili, ma disperse sul territorio, potrebbe essere
una buona sintesi del pensiero svizzero, compreso quello del Canton Ticino (tutti i dati possono essere letti sul sito del Consiglio Federale Svizzero).
Un pensiero che in parte contrasta con quanto emerge dal primo rapporto sullo stato del suolo svizzero, nel quale per la prima volta l’Ufam (Ufficio federale dell’ambiente), in collaborazione con gli Uffici dell’agricoltura (Ufag) e dello sviluppo territoriale (Are), ha riunito tutti i dati e le conoscenze sul tema.
Sistema solido
Se dal punto di vista ambientale la Svizzera e i suoi cittadini esprimono alcune contraddizioni in tema di politiche di sviluppo territoriale, dal punto di vista del mercato invece i dati sembrano essere molto più lineari. Il sistema delle costruzioni in Svizzera è
un sistema solido che può contare su un valore medio annuo di investimenti pari a 66,5 miliardi di franchi svizzeri, circa 58 miliardi di euro, dei quali un terzo per investimenti pubblici e due terzi da privati.
Gli investimenti pubblici si suddividono a loro volta in circa 12,5 miliardi di franchi svizzeri (11 miliardi di euro) in infrastrutture e opere del genio civile, mentre poco meno di 10 miliardi di franchi svizzeri (8,5 miliardi di euro) sono destinati all’edilizia, di cui quasi 900 milioni sono investiti in alloggi (pari a 780 milioni di euro). Sul fronte del mercato privato, dei 44 miliardi di franchi svizzeri totali (38,9 miliardi di euro) oltre 30 miliardi (pari a 27
miliardi di euro) sono investimenti destinati all’edilizia residenziale.
Complessivamente dunque il settore residenziale ogni anno in Svizzera gode di investimenti per circa 31 miliardi di franchi (oltre 27 miliardi di euro).
Investimenti in cresita
Se nel 2017 le spese per le costruzioni sono cresciute dello 0,8% in termini nominali rispetto all’anno precedente e gli investimenti in costruzioni destinati a progetti edilizi
sono saliti del 2,1%, mentre quelli destinati a progetti del genio civile sono scesi del 5,2%, il portafoglio lavori (ovvero le spese previste) per il 2018, costituito dai progetti di costruzione in fase di realizzazione (lavori pubblici di manutenzione inclusi) era del 2,6% superiore rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In effetti la dinamica di lungo periodo dell’output delle costruzioni a livello svizzero è positiva e, nonostante andamenti altalenanti nei diversi trimestri, ha completamente recuperato la fase critica del 2015 e del 2016, ritornando a livelli pre-crisi, con il 2017 e 2018 positivi per crescite del mercato. Non avendo ancora a disposizione i dati a consuntivo per il 2018, uno sguardo al 2017 assegna comunque alcuni dati di tendenza molto interessanti.
Nel 2017 sono aumentate le spese complessive per le costruzioni, sono composte da investimenti nelle costruzioni e da lavori pubblici di manutenzione, dello 0,8% (+1,4% in termini reali).
Le spese per le costruzioni erano aumentate dello 0,5% nel 2016 e dell’1,4% nel 2015. Le spese per lavori pubblici di manutenzione sono aumentate dello 0,7% rispetto al 2016. Gli investimenti nelle costruzioni, ovvero le spese per le costruzioni senza i lavori pubblici di manutenzione, sono invece saliti dello 0,8%.
Esercito di addetti
Sono cifre che indicano l’importanza di questo mercato soprattutto considerando che sono al netto dei lavori di manutenzione ordinaria e che, con i dovuti pesi e rapporti in ragione dei diversi cantoni, si riverberano anche a livello territoriale. L’importanza dell’economia delle costruzioni in Svizzera è anche rappresentata non tanto dal numero di imprese, pari a circa 48 mila, ma soprattutto dal numero di addetti, oltre 335 mila, che dunque evidenzia una struttura imprenditoriale anch’essa molto solida e non parcellizzata e frammentata
come quella italiana, per esempio.
Il Canton Ticino in questo ambito rappresenta un’area interessante perché, a fronte di
una popolazione pari al 4,2% del totale della popolazione svizzera, muove il 4,7% del totale degli investimenti in edilizia, con un valore che sale al 5% se ci si riferisce al solo settore degli investimenti privati in abitazioni. Dunque, nel Canton Ticino l’attività edilizia legata al mercato residenziale privato è particolarmente importante ed è interessante notare che l’attività appare, al di là di piccole variazioni annue, solida e ormai stabilizzata da alcuni anni, secondo quanto rilevato dall’Ufficio Federale di Statistica nelle statistiche annuali delle costruzioni e dell’edilizia abitativa.
Complessivamente in Canton Ticino ogni anno si attivano oltre 3 miliardi di franchi svizzeri di investimenti, pari a 2,64 miliardi di euro, dei quali circa le metà in edilizia residenziale. Un mercato interessante, dunque, e soprattutto solido e che si conferma, anno dopo anno, un mercato di riferimento per il settore, ma anche un mercato sul quale pesa la riduzione del numero di immigrati, primi referenti per il mercato molto redditizio della locazione, che potrebbe avere conseguenze sugli investimenti a breve termine. L’osservazione e il monitoraggio di questi indicatori possono dunque dare interessanti opportunità e capacità di lettura al fine di indirizzare investimenti e azioni specifiche di mercato.
