Compravendite su, prezzi giù

Le compravendite immobiliari continuano a salire, ma i prezzi delle case continuano a scendere. Lo dice il Primo Rapporto 2017 sul mercato immobiliare realizzato da Nomisma, presentato nella mattinata di mercoledì 22 marzo a Milano, presso la sala assemblee di Mediobanca. Insomma, nel 2016 nelle grandi città (procedendo in ordine alfabetico: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia) il calo medio registrato è stato dell’1,5% per le abitazioni usate, del 2,3% per gli uffici, dell’1,6% per i negozi e del 4% per i capannoni industriali. Passando dunque alle tredici città intermedie (come Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona) ecco una flessione del 2% per le abitazioni usate, del 2,4% per gli uffici, dell’1,4% per i negozi e del 2,6% per i magazzini. 

“Seppur in un quadro di maggiore oculatezza e rigore non vi è dubbio che la ripresa in atto presenti tratti di fragilità. La composizione della domanda rivela non solo il perdurante attendismo della componente di investimento, anche l’esposizione del comparto alle scelte delle banche e, più in generale, alla concretizzazione delle aspettative di crescita del Paese” precisa l’istituto di studi economici di Bologna, che riporta quindi come l’anno passato le compravendite residenziali siano state  528.865, mentre quest’anno ne siano  previste 565.391 (+7%), e ben 584.523 (+3% su base annua) per il 2018, fino alle 616.513 nel 2019 (+5%).  

Boom del corporate

E invece, passando in rassegna il volume degli investimenti immobiliari corporate, il 2016 si è chiuso con la cifra record di 9,1 miliardi di euro (per il primo trimestre 2017 la previsione è di un volume pari a 1,6 miliardi di Euro). Basti pensare che il l 2015 si era chiuso a 8 miliardi. Il peso degli investimenti immobiliari in Italia sul totale degli investimenti in Europa è stato del 3,6% nel 2016 (2,9% nel 2015, 2,4% nel 2014). Per Nomisma a spingere gli investimenti a livelli record hanno concorso “sia l’interesse per il nostro Paese degli operatori stranieri sia la ritrovata vitalità degli investitori domestici il cui contributo in termini di movimentazione del mercato ha raggiunto all’incirca il 40%”. Sul fronte delle unità immobiliari per l’impresa (uffici, negozi, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato l’anno di inversione del trend con un aumento significativo dei contratti (+17%) con punte di +19% nei comuni periferici dei maggiori capoluoghi italiani e del 23% nei comuni minori delle città intermedie. Nel corso del 2016 le transazioni sono cresciute del 12,5% nel segmento direzionale, del 16,6% in quello commerciale e del 22,1% nel comparto industriale.

Mutui&surroghe

L’incremento delle erogazioni ben esemplifica il cambio di orientamento e il parziale ripristino di una logica competitiva tra gli istituti sopravvissuti alla lunga fase recessiva. Nello specifico, nel 2016 ne sono stati erogati per 49,3 miliardi e le previsioni per l’anno in corso portano a una cifra totale di 52,1 miliardi. Per il 2018 la differenza rispetto all’anno precedente è prevista praticamente nulla mentre per il 2019 la crescita delle erogazioni è stimata più intensa (nell’ordine dei 55 miliardi). L’incidenza delle surroghe e sostituzioni sulle erogazioni totali è stata nel 2016 del 26,3% (28,4% nel 2015, 7,5% nel 2014). Considerando le erogazioni nette (depurando la componente di surroga e sostituzione) ci si attesta a 36,3 miliardi nel 2016 (+23,1% di variazione annuale delle erogazioni nette). Ma le preoccupazioni per Nomisma riguardano “il brutale riprezzamento dei crediti e con essi delle garanzie reali sottostanti”. Infatti, ne rischia di scaturire “un impoverimento generale, quantomeno della componente di ricchezza immobiliare percepita.

(Occhio ai) crediti deteriorati

L’entità di non performing loans che continuano ad appesantire i bilanci bancari sono un serio rischio sistemico: “Il probabile scivolamento in situazione di default di una parte significativa degli incagli attuali è una minaccia potenziale che solo un inguaribile ottimismo o la costrizione del vincolo di bilancio induce a ritenere non già di certa inesigibilità”, afferma sempre Nomisma, secondo la quale “i prestiti deteriorati sono arrivati ad attestarsi a quasi 326 miliardi (+274% rispetto al 2008) di cui 197 miliardi già annoverati tra le sofferenze”. Sul fronte dei prezzi delle case “è a causa al perdurante eccesso di offerta e alla relativa fragilità economica della domanda che si deve la dicotomia di andamento tra attività transattiva e evoluzione dei valori di mercato: infatti all’impennata delle compravendite registrata nel 2016 e protrattasi nei primi mesi di questo, seppur con accenti meno marcati, continua a far riscontro la flessione dei prezzi e in particolare per le città intermedie un chiaro calo di intensità della spinta ribassista non si è ancora registrato”, conclude l’istituto di ricerca.