Affari immobiliari in aumento per la Milano della periferia

Porta Nuova visto dalla periferia di MIlano
Porta Nuova visto dalla periferia di Milano

Milano superstar. Non solo per il Salone del Mobile o per le vie dello shopping, ma anche per il business immobiliare. Lo sostiene la ricerca intitolata A star is born – Milano guarda oltre: ambizioni di una città, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con la società immobiliare Risanamento.

Secondo il rapporto, nel prossimo decennio (2019-2029) Milano sarà la metropoli che brillerà più delle altre capitali europee per capacità di attrarre nuovi capitali nel settore immobiliare, posizionandosi al primo posto per investimenti (13,1 miliardi di euro previsti), con un significativo distacco da Monaco (10,8 miliardi), Amsterdam (10,2 miliardi), Stoccolma (9,5), Dublino (9,1) e Madrid (8,7). Il capoluogo meneghino nel 2018 si è posizionato al primo posto tra le capitali europee anche per capacità di attrarre investimenti immobiliari dall’estero: con circa il 48% dei capitali complessivi concentrati nelle operazioni real estate di player internazionali, Milano ha dimostrato di essere più attrattiva di Monaco e Barcellona (40%), e ben distanziata da Madrid (30%), Amsterdam (27%), Bruxelles e Vienna (20%).

Secondo  Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, «Milano sta diventando sempre più una città centrifuga, allargata, compatta e inclusive. Alle periferie tradizionalmente intese come esito delle dinamiche espansionistiche che caratterizzarono le grandi città del secolo scorso, si va sostituendo la visione delle centralità periferiche o periferie centrali intese come territori rigenerativi e catalizzatori di una città allargata, centrifuga e compatta. Le nuove sfide che Milano dovrà, quindi, affrontare nei prossimi anni riguardano principalmente le aree meno centrali dove sono posizionate le nuove opportunità di sviluppo urbano e le future strategie di una rinnovata visione della città. Milano deve, insomma, guardare oltre il centro privilegiato, ormai saturo e riqualificare, rigenerare, densificare e rendere attrattive e appetibili aree semicentrali, periferiche e periurbane”.

Non solo centro

La Circonvallazione di Milano ha storicamente rappresentato un elemento di interruzione delle relazioni urbane, una barriera tra due mondi, sia nel mercato immobiliare sia nella qualità del tessuto urbano ed edilizio. I progetti di trasformazione, in corso e futuri, descrivono una città che guarda oltre l’area centrale del territorio amministrativo: l’anello della Circonvallazione non è più una barriera ma un filtro sempre più permeabile. La sfida dei prossimi anni, supportata da una crescente popolazione giovane, è quella di investire in quartieri meno centrali con spazi urbani del loisir, servizi, offerta culturale e prodotti edilizi di qualità accessibili ad una popolazione young middle class sempre più rilevante. Investire nella qualità urbana e immobiliare dei “territori di mezzo” esterni alla Circonvallazione fino ad arrivare alle aree periurbane, può sicuramente essere un driver importante per gli investimenti futuri, supportato anche dall’orientamento delle strategie del Piano del Governo del Territorio recentemente adottato il quale prevede che almeno il 50% dei proventi relativi agli oneri di urbanizzazione e alle monetizzazioni derivanti da interventi urbanistici nel Municipio 1 venga destinato agli altri municipi.

Complessivamente, nei prossimi anni, i più rilevanti interventi di trasformazione urbana/edilizia attualmente in corso o previsti, interesseranno una superficie territoriale di circa 12,5 milioni di metri quadrati che potrebbe generare una superficie sviluppata di 6,3 milioni di metri quadrati, concentrata prevalentemente nel settore residenziale (2,7 milioni di metri quadrati), terziario (1,3 milioni di metri quadrati), commerciale (1 milione di metri quadrati) e funzioni pubbliche di interesse sociale-collettivo (quasi 650 mila metri quadrati). 

In un arco temporale relativamente breve, ipotizzabile in 15 anni, le più rilevanti trasformazioni in atto o previste sull’intero territorio metropolitano, interesseranno prevalentemente superfici sviluppabili rivolte alla realizzazione una rinnovata offerta residenziale (43% della SLP), trophy asset direzionali (20%), commercio (16%) e sviluppi immobiliari di interesse sociale-collettivo quali strutture ospedaliere, campus universitari, centri di ricerca scientifica, tempo libero e sport. Un cambiamento che determinerà un impatto sul mercato immobiliare stimabile nell’ordine di grandezza di almeno 21 miliardi di euro di valore aggiunto concentrato per oltre la metà (60%) nel comparto residenziale.

Solo nel prossimo quinquennio (2019-2024), le principali trasformazioni urbane già avviate riverseranno sul mercato immobiliare una superficie complessiva di 730 mila metri quadrati con un impatto di valore aggiunto di circa 2,9 miliardi. Le superfici oggetto di sviluppo sono concentrate prevalentemente nel comparto residenziale (30% della SLP) e commerciale (29%). Il settore terziario e dei servizi di interesse pubblico occuperanno una quota di nuova superficie sviluppata rispettivamente del 23 e 18%. 

Le trasformazioni immobiliari, attuali e potenziali del futuro prossimo, localizzati nelle aree semicentrali, periferiche e periurbane dell’area milanese interesseranno una superficie sviluppabile di circa 5,8 milioni di metri quadrati con un peso sull’intero territorio del 92% e un valore di mercato potenziale al termine del loro sviluppo di circa 18 miliardi di euro (pari all’85% del valore potenziale dell’intera area milanese).

Circa l’83% della superficie totale destinata a funzioni di interesse sociale-collettivo, coinvolgerà territori semicentrali, periferici e della prima cintura del territorio milanese: campus universitari, strutture sanitarie e centri della ricerca scientifica, luoghi delle attività sportive, spazi espositivi e poli museali, ossia le grandi funzioni pubbliche che stanno modificando l’ecosistema identitario della Milano contemporanea. In questo scenario, i territori semicentrali e periferici del territorio milanese assumeranno sempre più, nei prossimi anni, un ruolo da protagonista nella rigenerazione di una città che si re-inventa.

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