Le sciocchezze (ricorrenti) sui rendimenti degli immobili

Case a Milano
Case a Milano

Affittare un immobile rende il 4,8%? La risposta del network immobiliare Tecnocasa è «sì». La cifra percentuale scaturisce dall’ennesima e ricorrente analisi di Tecnocasa, che sostiene di misurare i rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane. Risultato: «Il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 4,8%, in crescita dello 0,1% rispetto ad un anno fa». Un numero su cui, però, è necessaria una riflessione. 

Primo, si tratta di un rendimento annuo lordo di un immobile. Cioè sul 4,2% bisogna poi togliere le tasse, quindi non è quello che intasca chi investe in un appartamento. 

Secondo, la cifra riflette il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile. Già, ma qual è il capitale investito per l’immobile? Tecnocasa fa sapere che «la curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia medio usato (immobili con caratteristiche e finiture non di particolare pregio ma neppure economiche e con più di 10 anni di età)». 

E se, invece, chi investe in immobili ha acquistato un appartamento nuovo da mettere a reddito? Se ne ha acquistato uno è ha dovuto riqualificarlo spendendo altri soldi?Ovviamente avrebbe pagato di più e il rendimento (lordo) sarebbe di gran lunga minore. Inoltre, anche prendendo per buona la media indicata, dire che un immobile rende il 4,8% è sviante, visto che il numero riflette solo una singola categoria in una singola metratura. Il calcolo dell’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo di Tecnocasa, infatti, è stato elaborato solo su un bilocale. Senza contare che gli affitti variano anche del 100% da una città all’altra e da una zona all’altra della stessa città. 

Il vero rendimento di un immobile sta soprattutto nel suo utilizzo, un valore consumato dal proprietario. Che, grazie ai bonus casa, e al risparmio energetico conseguente può essere moltiplicato. Dire che un immobile medio (definizione senza senso) rende un tot, è solo fare cattiva e interessata disinformazione. Un singolo proprietario si illude se crede di improvvisarsi speculatore immobiliare. Non ci è riuscito nemmeno Stefano Ricucci, ora ospitato nel carcere di Regina Coeli.

Infine, una corretta informazione prevede che il rendimento andrebbe contestualizzato. Per esempio, un Btp acquistato nel 2004 rendeva fino a 4,81% (rendimento ponderato, fonte ministero del Tesoro). E se consideriamo l’indice Ftse Mib, che indica l’andamento della Borsa italiana, al 16 maggio 2017 sullo stesso periodo considerato da Tecnocasa (dal 2004) rileviamo un rendimento del 6,97%. È lecito, quindi, affermare che investire in Borsa è più remunerativo di investire in immobili? Sarebbe una semplificazione, anzi, una sciocchezza. Almeno pari a quelle che indicano un rendimento medio degli immobili. 

Case a Milano
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